有钱人不必考虑赡养父母的难题，只要有钱，可以请十几人甚至更多人来照顾老人，连眉头都不必皱一下；极度赤贫的人也不必考虑，除了自生自灭，他们没有多余的选择。只有处于中间阶层的人，会反复挣扎。

△2013年重阳节，昆明的一家养老院里，一位老人坐在轮椅上沉沉睡去。摄影/ Wong Campion 路透社

等电梯的时候，尤奇男掏出手机看了一眼，还有四分钟，上午是部门新领导第一次开会，不能迟到。

这时候，电话响了，是照顾住院父亲的护工。“大夫说让你马上过来一趟，可能要进ICU。昨天又叫了一晚上，不吃不喝不睡。大夫还说已经欠费了，今天必须交上。”简短的三句话，句句戳心。

挂了电话，尤奇男走进电梯，心里盘算着开完会怎么跟领导请假。新来的领导对人事方面有不少新想法，而两周内他已经请了三次假。进ICU的话可能一天都回不来，明天就要跟客户谈方案，今晚必须连夜加班了。

上次父亲进ICU，一周费用将近五万，这次更严重，可能要准备更多钱，还要加上请护工的支出。他在心里默默把所有的股票、基金、存款算了个遍。20万，这是他目前能拿出的全部现金。

人到中年，职位中层，虽然已经练就了喜怒不形于色的本领，但将近40岁的他，还是把眉头皱了起来。除了担心三天不吃不喝只靠营养液维持的父亲，还有很多事需要他操心，脑子已经被填满了。

“突然会有一些时候，觉得自己良心过不去，首先想到的不是老爷子难不难受，痛不痛苦，而是时间和钱。但是没办法，如果我抛开一切，守在我爸身边，没有收入支撑他的治疗，他可能早没了。”尤奇男说。

“很多时候恨不得分出十个身子”

一年前，尤奇男的父亲诊断出肺癌，开始了漫长的放疗、化疗、出院、定期检查、复发、住院的过程。刚开始，尤奇男请长假短假，事毕亲为。母亲走得早，他不想让自己将来后悔。

仅仅一个月之后，他的孝顺梦就被现实打醒了。

尤奇男在一家狼虎丛生的外企工作。在照顾父亲的一个月期间，自己负责的重要项目被同事接手了，上级似乎也有点不满，再这样下去，自己的位置就会被人取代。

辛苦奋斗四年，加了无数班，喝吐了无数次才得到的项目主管位置，可能会保不住。而父亲的病，自己的家，孩子上学、辅导班，每月近两万房贷，都需要这份收入。

筋疲力尽之后，他决定像同病房的其他人那样，请一个护工。

按照深圳的行情，每天240元。但是这次父亲的病情加重，护工要求加价至280元一天，他答应了。因为护工的工作量的确很大，白天晚上都休息不好，还要不停给父亲擦身子以防褥疮。尤奇男没有任何讨价还价的余地。

△合肥的养老院内，护工们为卧床的老人们喂食。中国约有940万失能老人。摄影/ Jianan Yu 路透社

父亲没有养老保险，也没有商业保险，从生病到现在已经花去将近五十万。

“刚开始离开医院去上班的时候，我爸在病床上看着我，说‘没事别过来了，有事让护工给你打电话’，我开车哭了一路。现在我有空还是会去看他，但是每次走的时候，都像在做一件很坏的事，真恨不得分出十个身子。”他说。

像他这样每年有40多万进账的人，在外人看来理应光鲜从容，与“狼狈”完全沾不上边。然而，“狼狈”恰恰是他形容目前自己的词。现在，他连叫外卖都要掂量一下价格。以前能帮他接孩子，做做饭的父亲，现在躺在病床上要人照顾。

好像突然有一天，所有的担子都压在他身上。不仅如此，他还要不断衡量他对父亲所做的一切，是不是对得起父亲对他的付出，并且在这两者的差距中反复煎熬。

孝顺是个奢侈品

护工李阿姨回到13平方米的出租屋里收拾东西，她要跟着准备出院的王阿婆回家。

“除了我以外，还有一个护工，这老太的儿子雇了我们两个人照顾她，其实护理起来不难，就是走路不方便而已。她儿子跟我们说，主要的任务就是陪着老太太打麻将，说是特别爱玩。”

每天260元，一个月7800，活儿少钱多，李阿姨觉得自己很幸运。

“这家儿子很孝顺的，什么都要买最好的，吃也要最好的，老太太一个人的生活费每个月大概都要差不多2万。人家说了，只要妈高兴，多花点钱算什么。”她撇撇嘴，“老太太命真好，有这么孝顺的儿子。”

这样的孝顺对于大多数人而言，绝对是奢侈品。

一个背负房贷，每年收入40万的家庭，日常支出大概要需要24万。子女的教育方面，按照市场价格，一个英语辅导班的开销是每年2万左右，每个孩子至少两个课外辅导班，再加上其他费用，粗略计算至少5万。这还不包括夫妻两个人各自社交需要和购买大件物品的支出。李阿姨照顾的老人，一年支出至少需要24万，这远远超出了一般中等收入家庭的承受能力。

△护工价目表

步入晚年的父母，一旦生活不能完全自理，大多数的子女就会进入继抚养子女外的另一个困境——赡养上一辈的焦虑期。

方得意至今仍坚信，自己在父母养老问题上颇具前瞻性。在自己三十二岁的时候，他先后给自己的父母和岳父岳母在自己家周围买了两套80平米的房子，位于北京四环和五环之间，按照几年前的价格，每平米两万出头，每家一百多万，三家人凑，再加上贷款，并不是非常困难。

“我是八零年的，我们这一代人很多是独生子女，4-2-1的家庭模式非常普遍。如果一方或双方老人有什么问题，既要保证照顾，又不能全住在一起，我这种方法应该是最好的选择。”在他的带动下，身边很多的朋友都开始考虑借鉴他的做法。

但这种做法的难度已经上升了许多，按照目前一线城市的房价，想在四环和五环之间临近买两套房子，首先房源不太容易找到，其次，现在的房价已经比几年前翻了3倍。方得意当时买房子的小区，现在已经超过5万元一平方米。

△上海亲和源老年公寓外的一名老人。摄影/ Carlos Barria 路透社

吴所求没有这么幸运，父亲脑血栓后，他把父亲接到自己的家，雇了保姆照顾。妻子也是上班族，孩子刚上小学，对孩子教育的焦虑，需要付出的资金和精力，对于一个普通的工薪族家庭尚且不易，更不要说三代同堂，老人还患病。随之而来的是一系列家庭矛盾……

“全家人都非常压抑、烦躁，原来孝顺并不是一件容易的事。”他说。

找一个好保姆比找个媳妇难

保姆也是问题，而且是仅次于房子的大问题。如果房子能用钱来解决，保姆则不仅需要钱。

夫妻双方都要工作，一旦老人生活不能自理，保姆就是必备装备。

“每个家政公司都说自己的保姆专业有经验，但往往不是那么回事。找一个好保姆比找个媳妇难。孩子出生后找月嫂时我就体会到了，现在又来一遍，甚至更难。照顾婴儿可能只是体力上辛苦，照顾老人可没那么简单。”

范莉的母亲半年前被一辆汽车撞，导致多处骨折，做了两次手术，已经换了四五个保姆了，都没能做够一个月。

“在我妈看来，这些阿姨不是干活儿不干净，就是懒，要么就是总是吃家里东西，总之没一个让她满意的。”她摇头，换了几个以后，她决定自己上网找。

登录一家大型网站，输入服务内容，保姆类型，经验要求后，范莉发现一排字，在24小时内已有268人成功预约了保姆。“原来这么多人家里都有类似我妈这样的老人，需要保姆照顾。”

她看到一组数字，2016年从事家政行业的人员超过2000万，全国家政服务业营业收入3500亿元，比去年增加了26%。

费用也不是开玩笑。

按照现在的行情，如果老人生活不能完全自理，管吃管住，大概一个月要4500至5000元不等，如果大小便都不能独立完成，还需要加价五百元左右。每家中介的中介费则在4000元上下。

“上有老下有小，正在用钱的时候，这不是一笔小数目。”但范莉现在已经顾不得钱，只要能找到合适的保姆，解决燃眉之急，让她不必再因这事每天烦心，她就烧高香了。

“每天因为家里的事，工作都没办法安心，这些领导都是能看在眼里的，时间长了自然就会被边缘化，升职加薪基本上就没你事了。”她语气中带着无奈和焦急。

养老院也是分阶级的

犹豫了好多天，吴所求还是试着跟父亲说了去养老院的事。

“最近一段时间，他开始大小便失禁。家里还不到80平方米，加上保姆五口人。房子是买不起了，如果在附近租，我又怕只有保姆和他，更不放心。还不如去一家养老院，有专业点的照顾，还有老人作伴。”他说。

当他说完后，父亲没吭声。

“诶呀，眼圈红着，特别可怜。”说到这，吴所求也说不下去了，眼睛看向窗外。

自从有了送父亲去养老院的想法，吴所求每天晚上都睡不着觉。

他时常想起小时候去海边，害怕地紧紧搂住父亲的脖子，腿夹住父亲的身体；夏天的晚上，父亲会不时给他买个雪糕，在那个年代这是很奢侈的事……他一边想，一边默默流泪，枕巾湿了又干，干了又湿。

尽管没有最后决定，吴所求还是去打听了一下养老院的情况。

他来到一所公立的养老院。这里价格便宜，条件好，护理相对有保障，但现在光排队的就有两千多名老人，每年只能安排入住不到一百人。一位老人如果从现在开始排队，得等到至少20年后才能入住。“如果两年后还没有排到，你到时候再联系我，看看情况，这种失能的情况我们会适当优先照顾，但不能保证，因为人太多了。”

△北京第一社会福利院内，一位老人站在她的卧室里。作为一家享有声誉的公立养老机构，北京第一社会福利院只能容纳1000多名老人。而到2030年，中国的老龄人口将达到3.6亿。摄影/ Kim Kyung-Hoon 路透社

所有接触过养老院的人都知道，公立养老院的“门难进”，这是一个无奈的现实。

吴所求拜访的这类区一级公立养老院，排队20多年的情况已属乐观。曾经有媒体报道称，全国标杆公立养老院——第一社会福利院，仅能提供1100张床位，排队登记的老人一度超过1万人。一位从事养老工作的业内人士对该媒体称，“1万多人排队，每年只能入住几十位，即使按100人算，也要等上100年。”

“那种一个月两三千的不能考虑，条件设施不行，更不要说护理水平，我曾经去过一家，老人们就在一个小院子里坐着，吃饭时每个人拿个小盆，而且那些护理人员说话的口气很不耐烦。”

△位于河南南街村的一所养老院内，老人们正在吃午饭。摄影/ Jason Lee 路透社

有朋友给吴所求介绍了一家医养结合的老年病医院，以养老为主，也有医生护士，如果是深圳市本地户口可以走医保，但是最多只能覆盖一周到十天，报销上限是6500元左右，届时系统变会自动切换回养老模式。

护士长介绍：包吃住，三人间，每个月8910，所有护理人员三班倒，负责所有老人，没有一对一服务。“如果想一对一，也可以自带护理人员，我们可以减2400元。”

护士长说，在深圳，这算是中上水平。

△养老机构价目表

凡是在送不送养老院问题上煎熬的人，一旦决定把父母送养老院，都会挑能力范围内最好的选择，以让老人在没有家人陪伴的情况下过的舒服，也图自己的心安。

虽然知道这需要巨大的资金支持，但养老院的价格，还是比一般人想象的高。

“给孩子都那么舍得花钱，老人辛苦了一辈子，不能在身边养老，还不找个条件好的养老院，我自己的日子能过下去吗？”

郑绸看中了一家保险公司的养老社区，独门独户，整个社区分为独立生活区和护理区。独立区是给能够生活自理的老人准备的，具体的收费是，第一笔需要交20万的入门费，第二笔要根据一居室、小一室一厅、大一室一厅、两居室这四种不同的户型，分别交100万、150万、200万和300万的押金。月费是5000-17200元（不含餐费），以上都是按户收费。餐费是按人收取，每人每月1800元。

护理区的月费会更高些，总计为16000-24000元/月不等。

△北京第一社会福利院里的老人，正在上网娱乐。摄影/ Kim Kyung-Hoon 路透社

后来他听说还有外资的养老机构，也顺带打听了一下。这家外资机构总部在上海，北京也有。对入住的老人有一定的要求，要预先评估，比如有精神类疾病，认知障碍，或者严重失能的老人，一般不会接收。

费用方面，能够自理的老人费用在12000元／月－15000元／月之间，需要护理的老人，按照护理级别的不同，每月的费用在15000元－25000元之间。

“贵的地方，不光硬件好，软件也不错，更重要的是家境更接近，就更容易聊得来。”郑绸说。

“一开始我也觉得送老人去养老院舍不得，自己心里也过不去。但是后来一想，跟老人一起住或者给老人买个房子在身边，白天也是他们自己在家，晚上我们回去也是各忙各的，还要给我们做饭，时间长了有了矛盾更不开心。这样我们把给他准备另一套房子的钱，用在养老院，条件又好，又有同龄人，想想也是不错的，我爸最后也同意。”

他显得很轻松，好像解决了一件大事。

△某外资品牌养老机构，环境舒适，但定价较高。费用在12000月/月至25000元/月之间。

并不是所有人都能像他那样轻松。徐菲是一名脑外科医生，在医院见惯了生死别离，也见到了形形色色的不易，拿不出钱的、没时间的。每天穿梭于手术台和病人之间的他，最长不间断手术记录是27个小时。

即便如此，他绝不会送自己的父亲去养老院。“这是我的底线。每个人都不容易，只是不容易的方面不一样。条件好的人的烦恼，并不比条件不好的人少。如果用自己的困难作为借口，我说服不了自己。”

方嘉珂刚接到一个电话，“我们这儿一个老人的孩子，给我打电话特别高兴，说他母亲自从来了以后，心情开朗了很多，气色也好了。”

二十多年前他在天津创办了一家养老机构，专门针对失能老人，后来还有了福利协会和公益基金等，他自己也是中国社会福利协会副会长。

他说，对于家里有失能老人的这部分人来讲，很多问题是没有经历的人想象不到的。

“刚才给我打电话的这个人，老母亲失去自理能力很多年，总是对着固定的人，心理会发生很大的变化，到后来变成了对子女的怨恨，而且这种怨恨越来越强烈，最终导致整个家庭的氛围很不好，老人更不高兴，恶性循环。

“到了我们这以后，最起码有护士和护理的人员陪伴，每个老人每天要接触至少8个人，这8个人里总有他喜欢的人，这就是一种盼头。”他笑着说。

△合肥的一所养老院内，一位老人坐在自己的床边。摄影/ Stringer 路透社

送不送养老院，送什么样的养老院，怎么开口说去养老院，丝毫不比我们为待下一代挑幼儿园和学校更轻松。

赡养上一辈的过程一旦开始，每一个选择，都充满了无奈。父母对自己童年、少年乃至青年时期的付出，使子女们都希望能给父母一个更好的晚年。然而这些已经步入中年的子女们，受制于金钱与时间，往往既不能让父母享受最好的照顾，也不能长期陪伴父母左右。

将父母送往养老院，或许是保障自己家庭和谐及生活舒适的最好选择。但除了金钱的压力外，情感上的羁绊也让子女们踌躇不已。面对抚养自己成人的父母，终究是不忍。

但无论如何无奈，这个选择的时刻，总有一天会到来。

△合肥的一所养老院内，一位老人透过门缝向外张望。摄影/ Stringer 路透社

美国有“以房养老”吗?

文/沈克明

原载于《现代物业·新业主》2013年第11期/总第275期

我在美国住了二十五年，而且是学社会工作专业的，还没有见过或听说过周围的老人把自己的房子向银行抵押贷款，“以房养老”安度晚年的。政府安排老人安度晚年计划中也没有“以房养老”模式。

“以房养老”实质是“金融衍生品”

美国在2008年出现了一次金融危机，导致200余家银行倒闭。 策划这次全球性金融风暴的华尔街“老千”抛出的是金融衍生产品，其中之一是全贷购房或98%贷款购房，100万美元的房子只要付首款2万，而且贷款中介做成一笔贷款可以拿到房价5%上下的奖励。这个经过华尔街精心包装的“次贷”衍生产品，转卖给世界各国，中国买了美国最大的房产贷款机构“二房”（编者注：即“房地美”Freddie Mac——联邦住宅贷款抵押公司和“房利美”Fannie Mae——前身为联邦国民抵押贷款协会）的债券，结果“二房”破产，中国赔了赚了没有详细报道。不过全世界都吃到了美国的苦头，中国不会例外吧！

这次美国金融危机抓了一个华尔街大骗子麦道夫先生，判刑150年。2009年，被称为“华裔麦道夫”的金融骗子，42岁的彭日成在洛杉矶法院开庭之前，心脏病突发死亡。彭日成的保盛丰集团总部在洛杉矶，并在纽约、伦敦、台北、北京和上海均设有办事处。这些办事处向全球推销百余种金融衍生品，像卖“次贷”产品一样，层层有回报。

彭最初的主营模式是这样的：折价收购老年人未到期的人寿保单，在投保者死亡之后获取保单的赔偿金。举例来说，一位老人在他中年时向保险公司买了100万美元的人寿保险，正常情况下，该投保人死后家属可以获得100万美元的赔偿金。过去的十几年，这位老人已经向保险公司支付了累计10多万美元的保险费，但后来没有能力继续交付保费，这时保盛丰集团就与老人签约，付给老人已经支付的保费金额的70％～80％并承担后续保费，等老人死后，那100万美元就归保盛丰集团。

凡是做这笔生意的中介都有很高的回扣。

但现在的老人保养得很好，健康长寿，延寿10年、20年甚至30年；除此之外老人后续保费非常高，年纪越大保费越高，保盛丰集团的资金链就出问题了，拆东墙补西墙……骗局开始了。

国内提出要搞以房养老，实际上就是“金融衍生品”或者说是“房产衍生品”。这是一个极其可怕的养老方案！

虽然中国的改革取得了辉煌的成就，但就国际形势与国内现状来说，以房养老的不稳定因素太多了，年龄、寿命、贷款率、物价指数、子女关系等利益冲突一大堆。

现在国内城市老人有一套售后公房的情况很普遍。以上海为例，50来平方米售后公房目前在上海的市价是人民币100万元到150万元之间。银行的房产抵押贷款要考虑到房地产市场的泡沫等风险，贷款额不会高于现有房价的60%，也就是说，老人拿100万元的房子抵押给银行，最多只能到手60万来养老。如果养老从60岁开始到85岁过世，60万元平分到25年，每年可得2.4万元，每月可以补贴2,000元过日子。加上每月退休金3,000元，老人身体好，在上海能过日子。但是如果老人多病，看病、吃药、住院、请保姆，这些钱是远远不够的，怎么养老？

如果政府把以房养老的对象设计为有房的多病老人，这个动机就成问题了。从表面上看起来是扶你一把，实质是趁人之危赚上一票。

真正帮助老人养老，除了让老人衣食住行不愁，还要医保无忧。快快乐乐，无忧无愁走完人生最后阶段。

政府帮助你养老

谈谈美国的养老。我在纽约退休后，常去家附近曼哈顿73街的一个老人中心，这栋18层的大楼分两个部分，主楼是有300个单元的老人公寓，底层与后花园是老人中心。老人中心是老人活动的场所，无论是住在楼上公寓里的老人还是附近居住年满60岁的老人，不分贫富，都可以免费参加那里的唱歌、跳舞、绘画、电脑、写作班等活动。交1美元有牛奶、面包、咖啡、香蕉各式早餐，交1.5美元有三文鱼、鸡腿、猪排、小牛肉及牛奶、米饭、水果、蔬菜、咖啡、红茶等午餐。每个月底提供下个月30天的菜单，供老人了解与选择。政府补贴每客午餐约6.5美元。

到这个老人中心活动的人有哥伦比亚大学退休教授，有林肯艺术中心的退休艺术家。美国的10月-11月是各届政府、议员改选的季节，大家议论候选人的话题较多，有个在美国邮局干了40年的欧文老头对我说，你知道为什么“占领华尔街”的运动断断续续只坚持了两年，就垮了？是因为没有民众的支持，只有少部分学生、年轻人看到美国社会财富分配不均的弊病，美国有1/6民众躺在政府福利上生活，吃住医疗都不愁，谁还去闹？

社会的动荡与暴乱，除贫富不均之外，主要的问题是老百姓吃住、医疗、子女上学发愁，这些困难年复一年，不能得到改善与解决，积怨积恨而致。

美国各级政府投资、助资建造老人公寓是全美国医院总数的10倍，就拿纽约市来说，联邦政府资助的老人公寓就有170个，还有市政府投资的、区政府集资的、街道合资的、非营利组织团体私募的、开发商财团建造的，大大小小分布在曼哈顿、布鲁克林等5个行政区，也有百余个，每三个街道（按国内行政称呼）就有一栋老年公寓。

我访问过的克林顿花园老人公寓，它有100套房间，根据联邦房屋第202条例，该老人公寓接受纽约市62岁以上的收入低于25,100美元/年（夫妇）或22,000美元/年（单身）的老人申请。入住之后，每月的房租将收取房客的月收入的1/3。例如，一位退休老人的每月社保金是750美元，居住在这里每月需付250美元左右。如果你把750美元都交给老人公寓，那么除了提供一日三餐之外，每月的看戏、旅游等活动都免费。当然也会留一些零用钱给老人。

老人公寓有社工，他的主要任务是帮助老年人申请医疗补助，要人护理，社工就向政府申请经费，护理公司上门4小时、8小时、12小时或24小时护理。老人要上医院了，社工就叫车接送；要轮椅车也向政府申请。夫妻二人收入如果低于1,400美元/月左右（每年的标准不一样），享受这些待遇全是政府支付。

老人的收入相对来说比较固定。公寓的正常运行除了租金收入，大部分申请政府补贴：餐饮向老人局要经费补贴；医疗方面就问卫生局要钱了；租金向税务局要补贴。政府对每一位住在老人公寓的低收入老人每年补贴在3万至5万美元。政府对老人公寓的消费税、地税实行减免。

美国政府的军事、科研、福利三大开销非常之巨。政府没有钱了，就印钱币，放债给世界各国，中国也买了不知何时能还的1万多亿美元美国债券，其中很大部分帮助美国政府养老人。

政府建造老人公寓是关键

中国国务院下发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，《意见》提到，地方对新建城区和新建居住（小）区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步交付使用。老城区和已建成居住（小）区要限期通过购置等方式开辟养老服务设施。提到探索“医养合作”新模式，建立社区医院与老年人家庭医疗契约的服务关系。

这是一条极其重要，极其正确的政策。

我知道上海与全国各地有老人公寓，但政府出资建造的不多，大部分是开发商看到人口老龄化的商机，投资建了不少老人公寓，它不是公租房或廉租房，不是非营利的经营，一般老人是住不起的。例如，上海南汇的“亲和源”有很多媒体捧它，著名电影演员秦怡是这个老年公寓的形象大使。2008年上海《楼市周刊》报道：“位于南汇区康桥镇的‘亲和源’老年公寓进入试运营阶段，据了解目前已有9户共计18位老人入住。这家‘亲和源’老年公寓采取的是类似高尔夫球俱乐部等高级场所的‘会员制’，住进社区的老人必须一次性交纳50万元现金‘入会’，随即获得老年公寓的使用权，50万元换来的会员卡没有使用期限，可以自行将该笔年费转让和继承。此外，根据房间的大小，每年入住老人还要交2万-5万元的年费支付生活照料费，但不包括老人用餐与医疗费用。

其实，中国民政部在上世纪50年代建造了很多养老院， 这是一个非常好的模式，但改革三十年来，各级政府没有发展养老院，忽视了对老人的福利建设， 导致社会矛盾重重。民政部垄断的殡葬事业大赚死人之钱，在上海一套普通的寿衣叫价千元，悼幅挂一下数百，价格十分昂贵。说实话，民政部有钱有责任建造更多的养老院，并提高服务水准。

人口老龄化是世界各国政府目前的课题，好在中国的立法中有一条：子女有赡养父母的义务。子女孝顺父母是中国人的美德，这个美德已经受到世界各民族的尊敬。

但养老问题最终还是要政府担当起来，这是国家富强、维稳、人民幸福的基础。

后记

在为《现代物业》撰稿期间，百度转载了《理财周报》实习记者李碧雯写的文章，她说：“以房养老，这种在美国、加拿大、欧洲和新加坡风行的养老方式正在悄然走进中国人的生活。”这句话使我想起了2006年国内关于能否卖期房的争论，当时新华社记者报道说，美国也卖期房。这是一个非常错误、不负责任的说法。那时我在纽约一家大的房地产开发公司任经理，美国卖房必须拿到临时CO，才能开盘，而且不能卖毛坯房。所谓“临时CO”是指住宅可能有一两项不影响居住者生命安全的项目没有通过检查，还需改进。美国的房产法律不准卖期房、卖楼花。于是我为《经济日报》撰稿，说明美国住宅销售的顺序，其文有200余家报刊与网站转载。

现在国内想推出一个政策，总是拖出一句话“美国怎的怎的……”经过调查研究了吗？好像美国政策都是好的，这种浮夸的写作必须抨击。美国是个自由国家，房产主人要以房产抵押贷款换得现金，来补充生活开支的人有，但房产抵押贷款，钱没有拿到多少，最后房子被银行收去了，这样的傻瓜实在不多。美国老人为了摆脱孤独的生活，干脆把房子卖了，住进老人公寓的人到是不少。美国开辟了各种养老福利大门，全世界的人都知道，美国最普遍的养老方式是住进老人公寓，不存在以房养老的“模式”。

上述那篇文章举了个例子：比如，一年龄为63岁的借款人，在广州天河区拥有一套100平方米的房产，且具有独立房屋所有权。按照广州房产局8月公布的信息，每平方米均价为33,684元。如果按照折新度6成来计算，预期未来可能会增值10万元，扣除按6%贴现利率计算贴现利息，可贷款额度为199.37万元。目前我国人口平均寿命为73岁，因此该借款人每月可享受1.66万元的养老金。借款人在过世后房屋产权归属有两种情况，若借款人过世后房产所有权归属于银行，那么借款人所要付出的成本为贷款利息12.73万元，以及房屋的剩余价值、利息成本即可。若房屋所有权在约定时并不归属于银行，而是扣除贷款本金和利息后再返还给法定继承人，那么仅需要付出贷款。若按照中信银行的计算方式，每月仅还利息，那么该借款人在最长10年的期限内，每月可获得1.06万元的养老金，不过十年之后，借款人仍需偿还本金。

这个例子清楚地说明，目前国内推出的“以房养老”是黄鼠狼给鸡拜年，不是政府要为老人的生活提供更好的保障，让老人能无忧无虑安度晚年，而是典当交易。

再说，按上述例子的说法，我一个63岁的老人有每平方米33,684元、100平方米的房子，我把它卖了，换一间100万元的一居室，余下230余万元，就是不存银行，到73岁死，平均每月也有近2万元，死了之后，还有100万元的房子留给子女。

所以，我希望各级政府，是否要推动以房养老政策还要三思而行。